Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует отрасль загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером стройконтроля, имею квалификацию специалиста по техническому обследованию зданий и много лет пишу здесь для вас.
Некоторое время назад ко мне обратилась заказчица, которая хотела купить дом в ТСН Кутузовское. А надо сказать, что мне это место знакомо. Неоднократно бывал там на обследованиях. И, надо сказать, воспоминания от посещения этого места у меня не самые приятные. Во-первых, оно находится в 25 км от МКАДа, но ехать туда по двухполосной дорожке с ограничениями 60 км/ч приходится почти час. Во-вторых, на подъезде к ТСН начинается такой лютый раздолбан, что даже на внедорожнике лучше аккуратно лавировать между ям, если не хочешь оставить там подвеску. И в-третьих, все подъезды и пути зашлагбаумлены чуть более, чем полностью. Ну и в целом, из 4 объектов, которые я там смотрел, только один был выполнен качественно. Остальные имели значимые дефекты.
В этот день у меня был выезд в Щёлковский район (только сейчас вспомнил, что не написал отчёт по этому выезду) и ехать на другую сторону МКАДа очень не хотелось. Но это был осмотр перед покупкой, куда должна была приехать моя заказчица со своим риелтором и продавец со своим риелтором, поэтому, несмотря на пробки и удалённость, я попёр со Щелчка на Пятницкое. Как обычно, на Щелчке таксист залез под фуру и перекрыл одну полосу, удлинив мой маршрут на час и лишив обеда. "Такова жизнь" - подумал я, жуя арахис, завалявшийся в бардачке и рассматривая полуразвалившиеся самозахватные домики в болотистых огородах, которые некоторые сверхразумы до сих пор продают на Авито за 500 000 рублей без каких-либо документов и свидетельства о собственности.
На место я прибыл ко времени, заказчица тоже. Через забор дом смотрелся неплохо.
Через 5 минут появился продавец и открыв нам ворота во двор, пригласил заехать внутрь, хотя мы довольно удобно припарковались снаружи. Поздоровавшись я приступил к работе, первым делом заглянув под дом через продух в декоративном цоколе.
При виде этого перекрытия, где подрядчик явно экономил на обвязке и на настиле черновых полов, а обрешётку декоративного цоколя выполнил из дерева, меня накрыл флешбек. Я успел сделать только пару фото перекрытия и пытался вспомнить, где уже встречался с подобным исполнением "настила". Но в этот момент услышал, как заказчица разговаривает с продавцом на повышенных тонах. Пришлось прерваться и вникнуть в суть происходящего.
Продавец объяснял ей, что на днях продал дом, потому что для него была приоритетной продажа за наличные. Моя заказчица задавала резонный вопрос, какого хера почему об этом не было сообщено ранее и зачем она тащила сюда риелтора и стройконтроль. На что продавец отвечал - "Давайте возьмём паузу на неделю, может быть что-то решим". А я думал: "Нафига ты нас заставил парковаться во дворе, если дом уже продан?"
Короче, своей непосредственностью он поверг заказчицу в высшую степень изумления, она подошла ко мне и спросила, сколько должна за ложный вызов. Я ответил, что надо садиться в машину и уезжать, потому что с подобными продавцу людьми нельзя иметь дела ни при каких условиях, а за выезд мне ничего не надо. На том и разошлись.
Под дороге домой я вспомнил, где видел такое же исполнение перекрытия. В этот же ТСН, годом ранее, меня вызывали осмотреть свистящий во все щели каркасник. Заказчик вызвал меня после зимы, т.к. траты на отопление электричеством превысили все разумные пределы.
При осмотре я обнаружил, что пароизоляция не замкнута, а сама конструкция выполнена по принципу экстремальной экономии. Обследование велось при хорошем плюсе на улице, но заказчик прогрел дом до +30 и тепловизор показал характерный приток через стыки пола и стен.
В самих стенах тоже было на что посмотреть. Ветерок из них дул свежий, со скоростью 0,78 м/с.
То есть, это был эталонный "дом на продажу". Заказчик рассказал, что они покупали его как готовый, а это значит, что никакой гарантии на него нет и предъявить продавцу уже нечего. А продавец тут, типа, местный микродевелопер. Выкупает участки, строит дома и продаёт.
Тут у меня пазл и сложился. Я спросил у заказчицы, как зовут продавца и написал заказчику, к которому ездил год назад.
Через неделю Дмитрий позвонил и сказал, что они готовы на уступки. Похоже, он просто хотел развести мою заказчицу на кэш, чтобы продать дом мимо НДФЛ, который он должен заплатить. Это, кстати, ещё одна фишка, которую проворачивают говностройщики микродевелоперы. Вам предлагается купить дом за кэш и при этом не указывать в договоре его полную стоимость. Потом вы обнаруживаете, что дом не соответствует нормам и пытаетесь отыграть сделку назад, ссылаясь что это скрытые дефекты, которые не могли увидеть при сделке. Продавец улыбается, соглашается расторгнуть сделку и со словами: "Поздравляю, Шарик, ты балбес!" - возвращает вам указанную в договоре сумму. А те 2-5-10 млн. наличными, которые он получил мимо договора, остаются ему на память. И, напевая: "Слышен баксов тихий шелест - это лох идёт на нерест..." - продавец снова закидывает удочку на ЦИАН.
А, и да. Тут многие наверняка скажут, что такой монтаж подшивки чернового пола допустим. И даже будут правы, потому что производители говорят, что при использовании противомышиной сетки достаточно шага в 300 или даже 400 мм. Хотя на своих картинках они рисуют несколько иное - их настилы имеют помежуток в одну доску.
Я покажу вам два фото. На первом - настил чернового пола на одном из моих объектов.
Здесь утеплитель не просядет.
На втором - разреженный настил чернового пола экономного подрядчика после семи лет эксплуатации дома.
Здесь утеплитель просел.
На третьем - настил чернового пола с объекта из поста.
Здесь утеплитель начинает проседать по центру пролётов между досками настила.
Цена вопроса - 5-7 тысяч рублей на лишние 20 дюймовых нестроганых досок, обработанных биозащитой. А по факту, это спасёт владельцев дома от проседания утеплителя и образования пустот под полом в будущем.
К сожалению, заработок таких вот микродевелоперов складывается в том числе из повсеместной экономии - на качестве пароизоляции, на её проклейке, на материале кровли, на подшивке чернового пола, на качестве и монтаже окон, на бригаде. В итоге, при всех возможностях построить нормальный дом, получается гора испорченного материала, сложенного в домоподобную конструкцию. Но! В карман кладётся лишняя сотня. А как гласит народная мудрость: "Сэкономил - значит заработал!"
Как обычно, рад вашим подпискам, плюсам, каментам и пикабукоинам, а на все вопросы отвечаю в каментах или через контакт в профиле.
Для ЛЛ: застройщик сбывает часть квартир не через основную организацию, а через ИП, предоставляя скидку в 500 000. Но если данное ИП уйдет в банкротство в течение 3 лет - вы останетесь и без денег и без квартиры. Разбор ситуации покупки квартиры на примере ЖК 1 Юго-Восточный в г. Тула.
Добрый день, Уважаемые Пикабушники!
Сегодня немного про недвижимость. Позвонил человек - можно я ваш номер человеку дам, ему надо квартиру купить, опасается мошенников и прочее. Ну я вроде как недвижимостью пока не занимаюсь, я юрист, а не риелтор, но давайте. Созвонились - нужно 2 квартиры. 1 в новостройке и 1 на вторичке. Обе квартиры нужны в г. Тула. Начинают кататься и смотреть квартиры. Из 17 только 1 оказалась, которую можно рассмотреть к покупке, так как риски оспаривания слишком высоки. Например. 3 смены собственника за 1,5 года и везде простая письменная сделка. Или продавец находится в местах лишения свободы и продают по доверенности. Даже тут нет ничего страшного, подпись может заверить начальник и она будет приравнена к нотариальной (185.1 ГК РФ), но не в текущей ситуации. Сразу тысяча и одна причина почему это не возможно (а это возможно) и все встает на свои места - человек придет из тюрьмы, а вы в его квартире, а он про это не знает. Не та ситуация, в который вы хотите оказаться отдавая десять миллионов. Почему именно 10? А столько стоит трехкомнатная квартира в Туле. И если ситуация со вторичкой понятна, то давайте расскажу вам про новостройки.
Появился новый ЖК - 1 Юго-Восточный. Выглядит отлично. Едут люди по дороге, видят красоту, понимают, что хотят там жить. Сворачивают в офис продаж. Им предоставляют человека, который показывает квартиру. Ну как квартиру - самый лучший вариант квартиры в конкретном доме. Это квартира с самым потрясным видом (последний этаж, потрясный вид). Это не квартира, это образец квартиры, который вы не купите, потому что она на посмотреть. Люди впадают в эйфорию, они хотят купить тут квартиру и звонят мне. Начинаем диалог. Я - я, ПЗ - представитель застройщика.
Я - Здравствуйте, мне дали ваш номер (ФИО). Пришлите, пожалуйста, выписку ЕГРН и ДКП для ознакомления.
ПЗ - да сейчас все пришлю.
Если по выписке ЕГРН у меня вопросов не было, то по ДКП у меня вызвало немного смешанные чувства.
Я - а почему договор не с застройщиком а с каким-то ИП Ивановым?
ПЗ - вы что, это очень выгодно, это субподрядная организация да еще и скидка 500 000 на покупку квартиры.
Я - субподрядная? А какой подряд она выполняет?
ПЗ - ну я имела в виду, что это наше ИП, через него квартиры идут со скидками, поэтому все покупают у него.
Я - что значит "ваше ИП"? Оно как то по документам связанно с застройщиком? Что-то я в этом очень сильно сомневаюсь.
ПЗ - ну у нас все покупают и никогда вопросов не было, что вам не нравиться?
Я - если в течение 3 лет ИП уйдет в банкротство, а чаще это происходит не по их желанию, сделки за 3 года могут быть оспорены. А теперь расскажите каким образом в доме, который введен в эксплуатацию 3 недели назад ИП, которая не вела экономическую деятельность, может себе позволить продавать квартиры на 500 000 дешевле застройщика? Это и будет решающим фактором для отмены данной сделки.
ПЗ - ой, да не уйдет оно, никогда такого не было.
Я - так я и проверять не буду. Надо поставить 10 000 000 с трех летним риском остаться без квартиры или 10 500 000 с гарантированной квартирой. Либо ДКП в котором ООО специализированный застройщик или сделки не будет.
ПЗ - странные вы, вам пол миллиона дарят а вы отказываетесь.
Я - нет, нам не дарят пол миллиона, на нас зарабатывают миллион и еще на нас перекладывают риски.
Для каких целей квартиры продают через ИП? Чтобы заработать. Разница налоговых ставок. А вот распределение рисков совершенно другое.
В итоге в ДКП теперь официальное лицо - застройщик, который во всей разрешительной документации и числится. Едем смотреть квартиру еще раз. Опять эта отличная квартира, опять отличный вид, едем в офис.
Вот договор бронирования, вносите деньги. Беру договор, а там нет ни номера, ни этажа, ни кадастрового номера. Просто абстрактная квартира с примерной площадью.
Я - а давайте мы и номер квартиры и кадастровый номер пропишем.
ПЗ - Зачем?
Я - мы покупаем конкретно вот эту квартиру, вносим крупную сумму наличными.
ПЗ - ну это и так понятно, что вы ее берете, зачем прописывать?
Я - ну если понятно, почему не прописать?
Смотрю, переглядываются. Квартира то обзорная. А как в этой ситуации проскочить уже непонятно.
В итоге прописываем и номер и этаж и кадастровый номер. К чему было так упираться? Часты случаи, что при договоре бронирования (особенно в ипотеку), вам не указывают точные данные, и абстрактно пишут квартира 3 комнаты, 85 кв.м. Все. А потом при подписании ДКП уже вставлена совершенно другая квартира, на другом этаже, с видом на соседнюю стену, а вы уже никуда деться-то не можете. Ипотека одобрена, все собрались, вокруг люди в костюмах, все смотрят на вас. 1 из 20 встанет и пошлет всех, а остальные начинают нервничать и кричать, а наша где квартира? Да ее уже купили за наличные/мы вам ее и показывали, вы сами все перепутали/бабайка унес и т.д. И в итоге человек покупает квартиру, не которую смотрел, а которую выгодно было продать.
По итогу сделка проведена, права собственности перешло, все довольные и танцуют.
Вот так на ровном месте, при покупке квартиры в офисе застройщика в новостройке есть шанс остаться и без денег и без квартиры.
Вот такая сегодня история.
А на сегодня все, всем пока.
Привет, Пикабу! Для тех, кто видит меня впервые: я программист, и у меня специфическое хобби - я мониторю цены на новостройки в Москве и области. Каждый день. Уже больше года. По 30+ застройщикам.
Зачем? Потому что когда сам начал искать квартиру, понял, что на этом рынке врут примерно все и всегда. "Скидка 20%" - а до этого цену подняли на 25%. "Осталось 3 квартиры" - в одном корпусе, а в соседних пяти их 800. "Цены только растут" - если считать среднюю с пентхаусами, то да. А конкретная однушка на 7 этаже подешевела.
Я делаю сервис, который каждый день мониторит цены у застройщиков и проверяет скидки на честность. Подняли-скинули? Оранжевая метка. Реально снизили? Зеленая. Плюс графики цен по каждому ЖК с фильтрами по отделке, комнатности, корпусу, дате сдачи. Такого бесплатно больше нигде нет.
Несколько месяцев назад я писал пост, где рассказывал о планах добавить парсинг проектных деклараций. Обещал - сделал. Рассказываю.
Что такое проектные декларации и зачем они вам
Коротко: по закону застройщик обязан отчитываться о каждой сделке. Сколько квартир продал, по какой цене заключен ДДУ, в каком корпусе. Эти данные хранятся на наш-дом.рф.
И вот тут самое интересное. Цена на сайте застройщика и цена в ДДУ - это часто два разных числа. На сайте может стоять 15 миллионов, а по ДДУ люди покупают за 12-13. Откуда разница? Застройщики дают скидки в офисах продаж, о которых не пишут на сайте. Тихо, без баннеров и акций. Просто приходишь, торгуешься, получаешь цену ниже.
То есть проектные декларации - это способ увидеть, какие скрытые скидки реально существуют. Не те, что на баннере "АКЦИЯ! ТОЛЬКО СЕГОДНЯ!", а те, которые получают люди, которые пришли в офис и поговорили.
Есть нюанс: в цену ДДУ застройщики иногда зашивают допуслуги, например различные страховки. Поэтому цена в ДДУ может быть и выше витринной. А это значит, если видишь что цена ДДУ стабильно ниже цены на сайте - значит, скрыте скидки точно есть, и за них можно побороться.
А теперь - почему эти данные было невозможно нормально смотреть
На наш-дом.рф данные формально открытые. Но:
Свежие данные спрятаны за подпиской. Вот, смотрите сами:
Видите? Данные по продажам только по декабрь 2025 года. Сейчас апрель 2026-го. Хотите видеть январь, февраль, март? Пожалуйста, подписка на сервис аналитики "Про Дома" - от 42 тысяч рублей в месяц. Полмиллиона в год за то, чтобы видеть актуальные данные. Нормально так, да?
Плюс на дом.рф показывается статистика только за последний год. Что было полтора года назад - не видно. И статистика отображается отдельно по каждому корпусу. У крупного ЖК может быть 10-15 корпусов. Хочешь общую картину? Открывай каждый, складывай в голове. Или в экселе. В 2026 году. Руками.
Что я сделал
Короче, я спарсил проектные декларации и сделал нормальный интерфейс. Бесплатный. Вот что получилось:
Тут видно динамику продаж по конкретным корпусам ЖК вплоть до марта 2026 года. Средняя цена за квадратный метр, количество проданных квартир по месяцам. Всё на одном графике.
А теперь сравните с тем, что показывает дом.рф (изображение выше) - там данные заканчиваются декабрем, и чтобы увидеть свежие, нужна подписка за 42 тысячи.
А вот сводная статистика по всем корпусам ЖК сразу. На дом.рф такой возможности просто нет - там нужно каждый корпус смотреть отдельно, который еще нужно сильно постараться найти. Плюс видно график за всю историю проекта, начиная с апреля 2024 года. На дом.рф - только за последний год.
И отдельно можно посмотреть статистику по нежилым помещениям и машиноместам. Тоже полезная штука: можно оценить, стоит ли покупать паркинг сейчас или подождать, пока цена упадет.
Как этим пользоваться
Заходите на mskmeter.ru, выбираете ЖК, смотрите вкладку с проектными декларациями. Видите реальные цены ДДУ, темпы продаж, распроданность. Сравниваете с ценами на сайте застройщика. Если цена ДДУ заметно ниже витринной - значит, скидки в офисах реально дают, и у вас есть аргумент для торга.
В будущем я планирую автоматизировать отслеживание скрытых скидок. То есть система будет сама определять, когда цена в ДДУ значительно ниже витринной, и публиковать анонсы таких скидок в телеграм-канале @mskmeter. Там уже сейчас каждый день выходят сводки по обычным скидкам с проверкой на фейковость, а скоро добавятся и скрытые.
Что дальше
Мне важно понимать, что вам реально полезно. Если вы изучали проектные декларации вручную на дом.рф - расскажите в комментах:
Я серьезно, пишите. Это поможет сделать сервис лучше. Добавлю то, что люди реально хотят, а не то, что я сам придумал в вакууме.
Дисклеймер
Cразу предупреждаю: не все застройщики аккуратно заполняют проектные декларации. Иногда бывают странные пики на графике, когда средняя цена квадратного метра вдруг взлетает до нескольких миллионов рублей. Это не квартиры для олигархов - это ошибка в данных, когда застройщик неверно указал общую площадь проданных квартир. На дом.рф, кстати, ровно такие же косяки, потому что данные одни и те же - из деклараций.
Если найдете какие-то явные баги или несоответствия - пишите, поправлю. Сервис живой, я его постоянно дорабатываю.
P.S. Нет, я все ещё не зарабатываю на этом ни копейки. Да, все ещё плачу за серверы сам. Нет, мама все ещё не понимает, зачем мне это. Но 42 тысячи в месяц я вам точно сэкономил.
Недавно проводили осмотр частного дома перед покупкой
Вводные данные
📍 КП Никольское-Лесное 2
💰 13 000 000 ₽
По документам все готово к продаже, но проектов нет, только эскизы, делал для себя и тд.
Давайте посмотрим, как строят дома на продажу и на сколько можно влететь, если не проверять дом перед покупкой
1. Крыша: Уклон в 6 раз меньше нормы
Первоначально была спроектирована плоская кровля по плите перекрытия с уклоном 2°, в процессе ее поменяли на деревянную и уложили профлистом, уклон не поменяли
Ну про плесень, влажность, пароизодяцию я даже не говорю, тут и так в десонтаж все
⚖️ Нарушен: СП 17.13330.2017 «Кровли»
Минимальный уклон кровли из профилированного листа должен составлять 12° (20%), а по факту 2°
💀 Последствия: При уклоне 2° вода стоит на крыше, стыки не герметичны, поэтому вода пойдет внутрь пирога кровли, как мы видим на фото, плесень уже пошла
💰 Цена исправления: от 1.5 млн ₽ (полная переделка).
2. Фасад: Трещины, брак монтажа и не защищенная пена
Плиты утеплителя наклеены без смещения, сетка торчит, пенопласт пожелтел от солнца, а пена разрушена
⚖️ Нарушен: СП 293.1325800.2017 «Системы фасадные теплоизоляционные с наружными штукатурными слоями»
Плиты утеплителя следует устанавливать вплотную друг к другу с перевязкой вертикальных швов (разбежкой) не менее 100 мм.
На углах оконных проемов не допускаются крестообразные стыки плит (нужны «Г-образные» вырезы).
ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам»
Наружный слой монтажного шва должен быть водонепроницаемым и стойким к воздействию УФ-облучения.
Пенный утеплитель должен быть защищен от воздействия света и осадков.
💀 Последствия: Если по этому утеплителю дальше продолжить работы, то трещины на фасаде появятся в первую же зиму (они уже есть). Разрушенный ультрафиолетом пенопласт потерял свои свойства.
💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (демонтаж, новый мокрый фасад, перемонтаж окон).
3. Кладка наружных стен
Пустые швы, толщина шва местами более 10 мм (вместо 2-3 мм), узкие вставки блоков, толщиной менее 100 мм.
⚖️ Нарушение: СТО 501-52-01-2007
Толщина швов при кладке из ячеистобетонных блоков на клее должна быть 2±1 мм.
Все швы должны быть полностью заполнены раствором.
💀 Последствия: Сквозное продувание стен, мостики холода, промерзание.
💰 Цена исправления: от 200к (Расшивка швов, инъектирование, доп. утепление., локальный демонтаж стен)
4. Внутренние перегородки: перемонтаж
Отсутствие перемычек, прогиб перемычек, коррозия, отсутствие армирования по оконными блоками, множественные трещины, отсутствует деформационный зазор
Опирание перегородĸи из ПГП на возведённую перегородĸу из газобетона, без переопирания на переĸрытие (общая высота более 6 м), в основании перегородĸи из ПГП сломанные блоĸи
⚖️ Нарушен: СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции»
Пункты 9.40 - 9.70 Требование к креплению стен и перегородок к перекрытиям (анкеровка).
Отсутствие демпферного зазора (20-30 мм) приводит к тому, что при прогибе нагрузка передается на перегородку, и она лопается (что мы и видим на фото в отчете).
СТО НААГ 3.1-2013
Раздел 6 Конструирование стен
Раздел 7 Конструктивные решения несущих стен
Раздел 8 Конструктивные решения поэтажно опертых стен
💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (перемонтаж и усиление перегородок и стен).
5. Стяжка
Толщина стяжки над трубами теплого пола недостаточна. Не соблюден защитный слой, ориентировались на уже установленные оконные блоки.
⚖️ Нарушен: СП 29.13330.2011 «Полы»
Пункт 8.2: При расположении в стяжке трубопроводов их толщина над трубопроводами (в том числе электрическими кабелями) должна быть не менее 45 мм.
💰 Цена исправления: от 1 млн ₽ (демонтаж, перемонтаж окон).
🤑 ИТОГО: Покупка этого дома потребует вложений от 5 млн ₽ только на исправление ошибок.
За красивым (и не очень) фасадом может быть скрыто очень много дорогостоящих нюансов, если вы не строитель, вы не сможете это все определить с первого взгляда и велик риск совершения ошибки.
Поэтому осмотр дома перед покупкой это тот базовый минимум, которым вы можете себя подстраховать и не влететь на миллионы рублей на переделку дома.
Если хотите узнать, как не попасть на деньги при ремонте и не превратить ремонт стройку века - заходите в мой телеграм-канал https://t.me/mrnadzor.
Там куча реальных советов и лайфхаков
Психиатрическая больница в Алленберге Калининградской области — это 26 тысяч квадратов причудливого безумия и 11 гектар бесшабашного безрассудства.
Ты сможешь подниматься на изящный шпиль и сутками выть на Луну, бегать голенькой по извилистым коридорам, изображать праведный гнев в личном карцере, мазать стены отходами жизнедеятельности и маршировать в немецком стиле в смирительной рубашке по больничному кладбищу.
Во время шумных вечеринок перед гостями можно будет хвастаться винтажными воротами, через которые нацики вывезли всех пациентов в концлагерь Солдау. Также большой компанией можно завалиться в башню, пить шнапс, закусывать бисмаркхерингом и играть в бутылочку.
Ты прослывешь на всю округу, найдешь много друзей (а может быть, и любовь!), заработаешь репутацию веселой оторвы и души компании, которая знает толк в удовольствиях.
И это всего лишь за 22,5 миллиона рублей. За эти деньги не купишь даже комнату в хате Долиной. Да и зачем она тебе? Недвига в Москве есть у каждого тривиального, скучного и неинтересного человека. А вот настоящая прусская дурка будет только у тебя!
Возможно использование семейной ипотеки и материнского капитала.
180 миллионов рублей Долина отправила спецслужбам украины.
Почему её не судят за предательство ст. 275, 205, 282.3 ?
Я закончил строить небольшой домик 9 на 11,5 метров. Кому-то покажется он совсем маленьким, но для небольшой семьи вполне достаточно для того, чтобы начать жить в своём небольшом уютном гнёздышке.
Дом строился этим летом. Сегодня я выложу проект и стоимость этого дома!
Вот такой дом получился
А это как он будет выглядеть после отделки:
Дом строился на ленточном фундаменте. Бетона у нас ушло 18 кубов по 7,5 тысяч рублей. Сам бетон обошёлся в 135 тысяч рублей. Арматуры у нас ушло почти тонну на 80 тысяч рублей. Это основные затраты для монтажа фундамента.
Один из самых дорогих элементов в доме — это плиты перекрытия. Плиты перекрытия выполнены из полистиролбетона. Помимо высокой стоимости армированных плит из полистиролбетона, в цену вошла очень дорогая доставка. Дело в том, что объект находится от производства на расстоянии более 100 км, поэтому пришлось сюда гнать технику, доставляющую плиты большой длины, и выставлять кран для того, чтобы их разложить. В общем, удовольствие недешёвое. Сами плиты стоят 614 893 рубля.
Ещё особенность таких плит, что они идут с небольшим заводским отклонением, поэтому выставить ровно отверстия в плитах под сейсмические колонны невозможно. Поэтому колонны мы прорезали — отверстия под колонны мы прорезали по месту. Это очень трудозатратно и, в принципе, дорого по износу материала и инструмента.
Выкладываю вам проектную планировку дома. В доме подразумевается всего девять помещений. Чистая площадь из 90 кв. м превращается в 75,9 м². В доме три спальных комнаты, кухня-столовая, санузел, два коридора, бойлерная и прихожая. Ну и также крыльцо — 3 м.
Далее по затратам. Арматуры ушло на колонны — это поперечная арматура — на 20 тысяч. Арматуры ушло на продольное армирование колонны на 30 тысяч. Также арматуры ещё дополнительно ушло на армопояс на 40 тысяч рублей.
Арматура для армирования через ряд, через по две нитки между газобетонными блоками, ушло на 25 тысяч рублей. Бетон на армопояс ушло на 25 тысяч рублей. Бетон на колонны и на перемычки ушло на 25 тысяч рублей.
План сейсмопояса
План балок потолка
План стропильной системы
Общая площадь кровли 140,41
Выкладываю план сейсмопояса, план перекрытия балок, чтобы вы могли использовать, если вам необходимо при строительстве. План стропильной системы и развёртка по кровле, чтобы вы могли заказать при необходимости кровельный материал. Это элементы архитектурного проекта. Полный проект, естественно, выложить сюда не получится, потому, что Пикабу принимает только определённое количество чертежей. Но для расчёта стоимости дома, для расчёта объёма по материалу при запросе со строителями или для того, чтобы определиться вам самим, нужен вам такой дом или нет, этого материала вам, надеюсь, вполне будет достаточно.
Газобетона толщиной 400 ушло 37,5 куба на 332 500 рублей. Газобетона толщиной 300 ушло 3,5 куба на 31 000 рублей. Газобетона толщиной 200 ушло 3,5 куба на 31 000 рублей. Газобетона толщиной 100 мм ушло 4,5 куба на 40 000 рублей. Газобетон стоил у нас во время покупки 8867 рублей за метр кубический. Это сезонное удорожание, зимой газобетон в Иркутской области стоит на 1000 рублей дешевле.
Также у нас ушло ещё плита ОСП на черновой потолок на 12 000. Минералватного утеплителя 14 кубических метров на 46 000 рублей. Пароизоляции и ветрозащиты на 20 000 рублей. Черепица плюс комплектующие обошлись в 280 000 рублей.
Окна комплект стоил 153 000. Монтаж окон — 80 000 рублей. Очень важно понимать, что дом находится на удалении более 100 км. Сюда вошла доставка и монтаж, и плюс расходники по монтажу окон.
Дорого или нет, сами решайте в комментариях, но качественно дешевле довольно сложно найти у нас в регионе. Домик, кстати, строился в городе Свирск, Иркутская область.
Ну и, конечно, самое любимое, что Пикабу любит — это стоимость за работы. Работа по фундаменту стоила 615 000 рублей. Работа по монтажу стен стоила 625 000 рублей. Работа по перекрытию потолка и перекрытию пола стоила 578 000 рублей. Работа по кровле стоила 365 000 рублей.
Это укрупнённые строчки из общего сметного расчёта, так как на все мелочи, типа монтаж крыльца и прочее, отдельно затраты не выносились, они были в общем объёме. То есть расчёт брался за всё, что вы видите. То есть в монтаж кровли, например, и монтаж стропильной системы отдельно считались, и монтаж кровли кровельного материала, но в итоговой смете есть укрупнённая расценка. Точно так же в монтаже перекрытия заложено и монтаж балок, и утепление, и монтаж плёнок, и обработка антисептическими составами, но всё это не выделено в отдельные затраты.
Я постарался максимально детально вам отразить нужные разделы проекта. Прошу строго не судить, если понравится, я выложу. У меня есть ещё один домик из газобетона приблизительной площадью...
Ну и на десерт, как говорится, общая стоимость дома обошлась: 5 029 700 рублей.
Сюда хочу также сказать, вошли все доставки всей техники, работы швингов, миксеров, того, чего не было в смете. Ну и, конечно, дом строился в ипотеку, поэтому большая часть удорожания связана с тем, что всё шло по безналичному расчёту.
Следующим постом будет еще один домик )
Писала о жизни и работе на труднодоступной станции (ТДС) метеорологической сети нашей необъятной Родины!)
Часть жизни описана в серии постов :
Жизнь на труднодоступной станции в тайге!
Часть работы описана в серии постов :
Сейчас буду писать об адаптации к цивилизации после почти пяти лет в тайге :
Мы это сделали!
Не писала сразу обо всем по ходу действий, потому что боялась, что что-то может пойти не так, как надо.
Рассказываю обо всем по порядку.
В конце июля, когда мы были еще на станции, Женя увидел на авто квартиру нашей мечты за хорошую цену.
Женя последний год постоянно мониторил рынок недвижимости, чтобы быть в курсе событий, и именно это помогло нам купить то, что мы хотели.
Посмотрели фото квартиры сто раз. Решили попросить друзей сходить посмотреть квартиру и, если она будет хорошая, то дать задаток и договориться о том, чтобы нас подождали продавцы примерно месяц.
Как же мы переживали, что продавцы откажут. Кто захочет ждать месяц, когда за хорошую цену квартира уйдет махом?
Но нам повезло. Продавцы были согласны, и уже 5 августа наши друзья отдали задаток. В тот момент мы не знали, когда точно сможем уехать со станции, но знали, что это будет до конца сентября, поэтому хотели дать задаток на месяц, чтобы точно успеть к сделке.
В итоге перед дачей задатка риэлтор продавцов говорит, что у них ипотека одобрена до 23, то есть сделка должна пройти 22 августа. Тут мы выпали в осадок.
Так рано! Мы не знали, получится ли уехать настолько быстро со станции. Мы начали думать, что делать. Управление не давало точных дат, но ближе к 10 августа мы узнали, что замену привезут 15-16 августа. Конечно, там все получалось бы, но дней на форс-мажор вообще не оставалось. Поэтому мы решили, что Женя поедет раньше, чтобы подстраховаться. Об этом можете почитать в серии постов Из тайги в цивилизацию!).
С учетом того, что после нашего отъезда всю дорогу от Сеймчана до Магадана размыло, мы просто были шокированы своему везению.
Мы прилетели в Новосибирск 21-го числа, а уже вечером были в Барнауле.
Утром 22-го числа мы пошли на сделку и купили свое первое жилье.
Без мам, пап и кредитов!)
А уже 24-го нам отдали ключи от НАШЕЙ квартиры. :)
Немного фото Локи и Петровича в новом родном доме.
Сейчас ещё много мелких доделок и одна крупная — сделать полностью балкон.
Вот мини-экскурсия по нашему жилищу.
Район спальный, тихий. Всё рядом есть. Транспортная развязка хорошая. До шумных людных мест буквально рукой подать.
Квартира 49 квадратов. Две комнаты. Кухня и остальные комнаты почти одинакового размера, что идеально подходит для нас, потому что в такой планировке отпадает необходимость зала и можно всех встречать на кухне, а вторую комнату мы оборудуем для игровой и рабочей зоны.
Дом у нас кирпичный. Квартира на 9-м из 9-го этаже. Соседей вообще не слышали пока что, но продавцы сказали, шумоизоляция хорошая в доме.
Сейчас одна приятная суета, потому что надо покупать вообще все. От ложки до холодильника. Все это и утомляет, и радует одновременно. Постоянно что-то забываешь, но тут не станция, и все можно сходить и купить.
Так что для всех, кто не верит, что можно накопить на квартиру, говорю уверенно: можно!
При этом не надо всю жизнь сидеть в тайге. Мы накопили на все за 3 года (деньги за первые 1,5 года работы мы решили потратить в отпуске 2022 года), и при этом мы покупали все, что хотели. Заказывали на «Озон» всякую фигню. Тратили в год примерно 500 тысяч на продукты и прочее. Плюс помогали семьям дома. В общем, траты у нас были, и немаленькие. Если бы мы просто сидели на пайке и послали подальше свои семьи, то накопили бы ещё на пару миллионов больше.
Конечно, нам повезло, что мы не сильно были привязаны к городу, что у нас нет детей, больных родственников и мы сами не болеем.
Все как-то сложилось благополучно для нас.
Мы очень благодарны судьбе за то, что она подарила нам возможность заработать самим на все.
А ещё у нас сегодня был день доставки всего на свете.
Квартира превратилась в склад, но уже к вечеру обрела более-менее божеский вид.
Пока собирали мелебль я быстро покрасила стену за холодильником.
Хорошо краска на водной основе сохнет быстро и почти не пахнет.
Животные окружают нас повсюду.
Сегодня заняла вот такую смелую белочку.
Первым блюдом приготовленным в нашей квартире была жареная картошка с лисичками и луком.
Фото не успели сделать, но было вкусно!)
Своим постом я хочу вдохновить и подбодрить кого-то кто находится в трудом положении.
У нас тоже были проблемы и трудности, но мы справились, а значит и вы справитесь!)
Мы в Вас верим!)
Я купил квартиру (в ипотеку, конечно).Жил в общаге 3 года, копил на первый взнос, так ждал переезда, предвкушал, а тут что-то даже распаковать вещи сил нет. Как будто переступил порог, поставил "чек" в голове и... сдулся. Порадуйтесь за меня, пожалуйста, а то у меня не получается.
Коробки
Смотрю на известной платформе объявления о продаже квартир. Выбрал в фильтре 3-х комнатные, чтобы у каждого ребенка была своя комната. Половина из выданных объявлений двушки, названные ебучими риэлторами евротрешками. Что за, блять, евротрешка? У вас двухкомнатные квартиры с кухней! Насколько я знаю, в Европе указывается количество спален...
Так и клитор можно назвать еврочленом....
Сейчас начинается давление на суд! Насколько известно, покупатели просто купили квартиру через агентство недвижимости по объявлению за свои деньги. Они не были в курсе причин, по которым Долина продает ее, а значит, с точки зрения закона, они являются добросовестными покупателями.
И то, что Долина перевела эти деньги на «безопасный счет ФСБ» - это ее глупость и ее проблемы. А теперь она, получается, обо всем догадалась и хочет вернуть добровольно проданную ей квартиру обратно. А кто тогда вернет деньги покупателям, если деньги уже ушли через крипту? Они обычные россияне. Или здесь прав, кто больше знаменит, и кто больше кричит?
Как по мне, так можно вообще заниматься аферизмом, в промышленном масштабе, продавать и получать обратно свое же проданное.
з.ы.
Людей жаль. головники им обеспечены.
Цены на жилье действуют лучше любого контрацептива
Опубликую реальную переписку с авито, которая состоялась 3 месяца назад.
Риэлтор сразу заходит с козырей - мол у него уже есть покупатель.
Задает вопросы, типа интересуется объектом. Хотя риэлтора интересует совсем другое, об этом позже.
Во что бы то ни стало, хочет лично посмотреть квартиру.
Про 50 000 рублей я возможно глупость написал. Просто на тот момент уже хотелось, чтобы он отстал.
Кстати, про знакомую девушку, которая показывает квартиру - чистая правда. Хотя знакомой назвать ее сложно. Просто кинул клич в домовом чате, предложил 500р за показ - сразу же нашлось несколько желающих. Договорился с первой откликнувшейся девушкой. Она живет в моем доме, и никаких проблем с оперативным показом квартиры не было.
Думаете, риэлтор будет оперативно показывать вашу квартиру потенциальным покупателям? ну-ну...
- Видео есть?
- Есть.
Если бы его интересовало видео, то логично предположить, что он попросил бы его показать. Но его интересует не видео. Он хотел услышать от меня, что видео нет, и тут же предложить свои услуги по продаже моей квартиры, и еще он видео снимет мега-профессиональное на очень крутую камеру, такое, что можно ценник ставить на миллион больше, чем сейчас, и клиенты толпой прибегут.
Затем начинается примитивная манипуляция "сейчас ни один покупатель.... поверьте моему опыту... гарантия безопаности...."
Все это делается с одной целью - приехать на осмотр объекта, обработать собственника и заставить подписать с риэлтором договор. А в договоре будет указана либо солидная (до 5% от стоимости объекта) комиссия риэлтора, либо, что чаще - фиксированная оплата услуг риэлтора, которую он получит не зависимо от того, продаст или нет квартиру!
А чаще всего - в договоре будут оба пункта.
Сейчас это основной способ заработка риэлторами. Продажа квартиры уже не является главной целью. Главное - собственник должен риэлтору денег только лишь за ПОПЫТКИ продать квартиру. Попробуй докажи, что этих попыток не было.
Далее он понимает, что договор с ним заключать я не намерен. Делает последнюю попытку договориться со мной, поиметь хотя бы комиссию за приведенного покупателя.
В этой схеме тоже много подводных камней, например он может привести подставного человека, который скажет: "Я хочу купить вашу квартиру!", а затем трясти с вас комиссию. Бывает и относительно честно - риэлтор приводит настоящего покупателя и свою комиссию получает непосредственно на сделке. Но мне не интересен ни один вариант. Нормальная квартира по нормальной цене и так уйдет.
Далее он зачем-то демонстрирует свою безграмотность в вопросе сервисов безопасной сделки. Какая разница, в каком банке ипотека? Во-первых, почти в каждом крупном банке уже есть сервис безопасной сделки, пусть они и не так разрекламированы, как домклик или м2. Во-вторых, ипотека - это одно, а безопасная сделка - другое. Можно при желании воспользоваться безопасной сделкой вообще без ипотеки.
На этом наш диалог закончился. Подобных диалогов было десятки, но большинство из них были в формате телефонного разговора, и скринов предоставить не могу.
Не ведитесь.
Никогда не забывайте, что у вас есть либо товар, либо деньги (в зависимости от того, продаете вы, или покупаете).
И вас интересует только вторая сторона сделки - продавец или покупатель.
А у риэлтора - нет ничего. Это просто паразит, желающий присосаться к чужим финансовым потокам.
Привет, дорогие подписчики! Сегодня получил вот такой запрос на платную публикацию.
Как думаете, какому заказчику настолько интересно размещать статьи о том, что судиться с застройщиком бывает невыгодно, что он даже небольшую компанию для этого нанял?
UPD. Для всех, кто пострадал от действий застройщиков - судиться нужно и в большинстве случаев - выгодно. Одна из моих сотрудниц имела неосторожность влезть в ипотеку на двушку с нулевого цикла, в строящемся доме компании "Скопа", г. Железнодорожный. Сдачу квартир задержали на полгода, но финалом наглости было выставление счёта за коммунальные услуги за это время. В общем, пошла судиться и отсудила нехилую денежную компенсацию как за просрочку, так и за попытку поиметь денег за неоказанные услуги. Юрист "Скопы" сначала вёл себя дерзко, но потом сдулся и в итоге по решению суда застройщик выплатил всё до копейки.